Via dei Lucani: i proprietari presentano i loro piani (senza vergognarsi neanche un po’)

Voi che direste?

Mettiamo il caso che un terreno confinante con il cortile del condominio in cui vivete sia ridotto a una discarica e che da anni voi stiate chiedendo che l’area venga liberata e recuperata a un uso civico e comune. Mettiamo che, un bel giorno, i proprietari di quel terreno, dopo decenni di assenza irresponsabile, vi dicessero: “Eccoci qua, abbiamo un progetto, rigeneriamo l’area! Basta con questo degrado!”.

Mettiamo anche che vi dicessero: “Sentite, se però vi opponete al nostro progetto – che è nostro, perché un po’ di soldi dobbiamo pur farli, è nostro diritto – noi non muoviamo un dito e lasciamo l’immondezzaio così com’è”. E mettiamo infine che i proprietari facessero passare questa loro offerta prendere-o-lasciare come una grande opportunità di progettazione partecipata e condivisa con i residenti.

Mettiamo tutte queste cose: voi che direste?

Il sacco della città e il sacchetto di San Lorenzo

A qualcosa di simile abbiamo assistito nel pomeriggio di martedì 22 dicembre 2020 durante un incontro organizzato a Roma, in via dei Lucani, dalla rappresentanza di non meglio precisati proprietari dell’area compresa tra via dei Lucani, via dei Messapi, via degli Anamari e viale dello Scalo San Lorenzo. Chi vive a Roma avrà sentito parlare di quest’area per via dei tristi fatti di cronaca dell’ottobre 2018, quando proprio in uno stabile abbandonato di via dei Lucani morì, dopo aver subito violenza, una ragazza di 17 anni. Chi vive a San Lorenzo sa di cosa stiamo parlando: un cratere abbandonato da proprietari irresponsabili che per decenni, attendendo il momento buono per realizzare, hanno creato una grande zona grigia in cui ampie aree abbandonate, inframmezzate da ruderi e scheletri di costruzioni abusive, si allargano tra officine e baracche, parcheggi, depositi e capannoni artigiani.

Chi vive e lavora in quest’area, chi l’ha vista diventare un luogo di sofferenza senza muovere un dito (in primis la politica), e chi, invece, ha per anni tenuta accesa una luce in questo buco nero – artigiani, artisti, studenti e attivisti dello spazio sociale Communia – ha finalmente potuto ascoltare i proprietari che fino al giorno prima d’avere in mano un progetto economicamente fruttuoso, erano invece introvabili, evanescenti, anonimi.

Muniti di rendering architettonici e di qualche dato su superfici e cubature, i proprietari, rappresentati da un avvocato e da alcuni architetti, dopo decenni di latitanza hanno manifestato il proprio piano: costruire e vendere. E lo hanno fatto mettendo i piedi sul tavolo per ribadire che ciò che conta, in fondo, sono il pezzo di carta che certifica chi è il padrone e la prospettiva di profitto. Infatti i padroni dell’area non hanno partecipato, lo scorso anno, al percorso aperto da Roma Capitale per definire il futuro dell’area, un procedimento certamente lungo (ma non quanto i decenni di incuria e abbandono) e macchinoso (ma non meno dei cavilli, delle deroghe, delle varianti, degli articoli di leggi speciali con cui avvocati e architetti smussano e aggirano i pochi paletti che l’amministrazione di Roma pone al dilagante potere della rendita e della speculazione edilizia).

Il Comune di Roma, con questa iniziativa, tentava di forzare la mano alla proprietà (frammentata e in parte anche pubblica) ponendo una scadenza per presentare una manifestazione di interesse: chi intendeva intervenire con un progetto urbanistico e edilizio sul quadrante che affaccia su via dei Lucani, doveva farsi avanti proponendo le sue idee ma rispettando la destinazione d’uso stabilita, verde e servizi pubblici. Ma, appunto, i padroni non si avvicinano a tavoli in cui non si possono sedere a capotavola e così, mentre il quartiere discuteva, alcuni di loro mettevano mano alla ruspa e, tirati fuori dai cassetti vecchi permessi a costruire, edificavano nel giro di pochi mesi nuove palazzine in barba alla futura visione unitaria dello sviluppo dell’area.

Non avendo i proprietari fatto pervenire alcuna proposta al Comune, l’assessore capitolino all’urbanistica, Luca Montuori, scaduto il termine per la manifestazione di interesse, ha annunciato pubblicamente, il 9 ottobre scorso, l’avvio dell’iter di confisca dei terreni e degli stabili per procedere, successivamente, alla realizzazione dell’interesse pubblico, evidentemente inconciliabile con quello di un privato che si è dimostrato quanto mai sordo e indisponibile.

È vero: con gli annunci si fa poco, però è bastato l’annuncio dell’intenzione di sottrarre l’area ai principali responsabili del “degrado” a far uscire dall’ombra i proprietari che erano stati zitti e fermi mentre crollavano muri e tetti, mentre gli edifici diventavano sacche di disperazione e marginalità.

Sono usciti allo scoperto con un loro progettino patinato per salvare titoli e rendite.

La pax dei costruttori

Il progetto presentato nel pomeriggio del 22 dicembre rappresenta di fatto la chiusura di un cerchio: la proprietà crea il degrado, lo lascia crescere, tace quando di questo degrado si muore, rifiuta ogni spazio di mediazione quando si tratta di decidere cosa fare e poi presenta la sua “soluzione”. Di fronte al pubblico di San Lorenzo, l’avvocato dei padroni ha calato le sue carte, ha offerto a Roma Capitale il solito scambio su cui si fonda la “pax romana dei costruttori”: voi ci lasciate realizzare i nostri interessi e noi infiocchettiamo una soluzione ai vostri problemi di inefficienza, immobilismo, mancanza di prospettive e di capacità di realizzarle.

Poco importa se la città subirà l’ennesimo intervento, senza alcuna considerazione del tessuto sociale e storico-artistico in cui si colloca, senza consapevolezza dei bisogni, delle criticità e delle possibilità, senza una visione complessiva della città. In tutto ciò lo spazio pubblico viene trattato come una pertinenza di quello privato (parcheggi privati, non meglio specificati “spazi per lo sport” che immaginiamo saranno anch’essi privati e aiuole), spogliato delle funzioni pubbliche, civiche e sociali che, come la pandemia ha messo in evidenza, sono invece essenziali alla vita della città.

Il progetto dei costruttori: green e smart, ovvero: con un poco di zucchero la pillola va giù

Non è un caso, ovviamente, che il progetto che ci è stato presentato sia stato disegnato dallo stesso studio di architettura (Ottaviani Associati) che ha progettato sia il condominio di quattro piani sorto negli ultimi mesi in tempi da record a via dei Lucani, verso largo Talamo (committente Costruzioni immobiliari 2016 srl), sia il complesso (In costruzione) di “appartamenti su due livelli bilo e trilocali” denominato con scarso senso del ridicolo “Borghetto dei Bruzi” che, per l’appunto, si affaccia su via dei Bruzi (committente soc. Bruzi 2.0). Il progetto in sé insiste su un’area estesa che comprende anche particelle di proprietà pubblica (particolare questo non evidenziato dalla presentazione, sono dettagli) e prevede la realizzazione di (citiamo da una brochure consegnata il 22/12):

• un parco di 6000 mq “con spazi per il gioco, le attività sportive e culturali e servizi di ristoro”;
• un centro polifunzionale di 250 mq (per avere un metro di paragone: un campo da basket regolamentare di mq ne occupa 420!) “da cedere” (bontà loro) “all’amministrazione per le attività presenti sul territorio”;
• un centro sportivo di 1000 mq con “piscina e servizi accessori” (si intende a pagamento) “per migliorare la vivibilità del quartiere”;
• un’area commerciale/artigianale di 1100 mq “per ricollocare le attività artigiane ed artistiche presenti nell’area” (ma non è dato sapere quanto dovranno pagare questi artigiani per un affitto nel mezzo d’un tale “paese delle meraviglie della speculazione”);
• un parcheggio coperto di 2000 mq (questo si legge nella brochure, altrove i numeri sono diversi) “per soddisfare le esigenze dei residenti” (almeno, è presumibile, di quelli che possono permetterselo), “dei commercianti e dei fruitori della zona”;
• e, dulcis in fundo, “appartamenti con tagli per famiglie e giovani coppie” per ben 4700 mq!

Le percentuali dicono abbastanza da sole: lasciando stare il parco (immaginiamo che questo comprenderà anche i terreni pubblici), e concentrandoci sull’edificato, emerge chiaramente quali siano gli interventi che interessano alla proprietà, ossia quelli remunerativi che giustificano l’investimento: appartamenti (più del 50% delle superfici), locali commerciali (compreso il centro sportivo) e artigianali (circa il 23%), parcheggi (22%).

Il centro polivalente – ossia il prezzo da pagare al pubblico in cambio dei permessi a edificare – rappresenta un ridicolo 2,7% delle superfici previste dal piano.

In questo contesto il parco assume un valore quasi accessorio: su di esso insisteranno ancora esercizi commerciali dedicati alla somministrazione (di cui non è stimata l’estensione) e sono previste ampie aree lastricate oltre a una via che lo attraverserà (alla faccia delle chiacchiere sulla riduzione del consumo di suolo!). A San Lorenzo negli ultimi anni gli spazi verdi si sono ridotti a causa dell’immobilismo delle istituzioni troppo spesso inerti di fronte all’arroganza del privato che, sembra incredibile a dirsi, qui riesce addirittura a sottrarre aree pubbliche destinate al verde (è il caso del Parco dei Galli e della Particella 26).

La previsione di un parcheggio coperto (il 22% delle superfici edificate previste) testimonia da sé la ristrettezza di orizzonti di un progetto che non prende in considerazione varianti al modello di mobilità basato sull’auto privata, un’altra occasione persa da una città che sembra non saper guardare al futuro.

Infine, la dotazione di pannelli solari e la promessa di costruire edifici efficienti sul piano energetico viene sottolineata quasi fosse una concessione per cui il pianeta dovrebbe ringraziare i lungimiranti imprenditori del mattone, mentre si tratta, né più né meno, di rispettare le norme vigenti: ridurre l’impatto ambientale è un dovere non un’opzione.

Ovviamente avvocato e architetti hanno precisato che si tratta di un progetto preliminare e che per tante cosette e singoli interessi lasciati in sospeso si troverà una soluzione. Ci crediamo: il metodo è consolidato, tutto si può aggiustare, si può piantare un albero in più, allargare l’aiuola, prevedere un intervento di street art… L’importante è non compromettere la ragione di fondo che sta dietro l’operazione.

In realtà, questo progetto, i rendering, l’elenco delle funzioni previste (con le rispettive metrature) ha una funzione meramente strumentale, serve infatti a convincere la controparte politica dell’operazione – l’amministrazione comunale – che la proposta conviene a tutti e che tutte le parti coinvolte possono uscirne bene. Come ne esca la città non è un problema, e la città, in fondo, ci è abituata.

Per inciso: all’incontro era presente la presidente del II Municipio che sembra appoggiare apertamente e caldamente tutta l’operazione e, d’altronde, già qualche mese fa, in un incontro pubblico sul destino dell’area a cui era presente anche la sindaca e l’assessore Montuori, la presidente del II Municipio sembrava sostenere la pretesa della proprietà: costruire appartamenti.

Casa: l’oggetto del contendere

«A Roma esiste un’irrisolta emergenza casa: bisogna costruire nuove case!»

La premessa è vera, la conclusione un po’ meno. Costruire nuove case non risolve il disagio abitativo. Non lo fa in generale e non può farlo, a maggior ragione, a San Lorenzo, un quartiere centrale e da decenni oggetto di speculazioni grandi e piccole. La vicinanza al centro, alla stazione Termini, alla più grande università d’Europa ha fatto di San Lorenzo un terreno privilegiato per investimenti fruttuosi e sicuri. Come dicono gli agenti immobiliari, un appartamento a San Lorenzo si può sempre affittare a professori e ricercatori fuori sede, a professionisti, a studenti (volendo anche in nero…) o lo si può trasformare in b&b. Forse sarebbe meglio dire “si poteva”: la pandemia ha drasticamente raffreddato il mercato di stanze e posti letto a due passi dalle aule della Sapienza un tempo affittati a cifre assurde.

Basta fare un giro per il quartiere per rendersi conto di quanti nuovi edifici residenziali (finiti e in costruzione) si stanno aggiungendo ad un tessuto urbano con pochissimi spazi verdi per abitante. E basta fare un giro sui siti delle agenzie immobiliari per capire cosa si muove dietro la corsa al mattone.

L’elenco delle nuove costruzioni residenziali di San Lorenzo è lungo ma va fatto e comprende appartamenti e residenze temporanee:

• via de Lollis 6: palazzo di otto piani interamente riedificato per ospitare miniappartamenti e residence per locazioni temporanee (circa 135 €/notte o 1400-1500 €/mese);
• via de Lollis 12 (in fase di ultimazione): 123 appartamenti (metrature da 50 a 90 mq) in un edificio di 10 piani completamente rifatto, in vendita a partire da 7000 €/mq. L’edificio ospiterà la Rome Soho House: luxury hotel con ristorante, spa e piscina sul terrazzo…
• via dei Sabelli, ex fonderie Bastianelli: dove sorgeva uno storico stabilimento industriale è in costruzione un complesso di appartamenti di tagli vari dotati di box al piano interrato (ne sanno qualcosa i residenti degli edifici vicini: infiltrazioni e crepe), in vendita a partire da 4500 €/mq;
• via dei Reti angolo via dei Piceni: palazzina di tre piani con locali commerciali e appartamenti (40-60 mq) in vendita a partire da 5600 €/mq;
• piazza del Verano (in costruzione): “residenze San Lorenzo”, 15 appartamenti in vendita a partire da 5000 €/mq;
• viale dello Scalo San Lorenzo: “Green Life appartamenti”, 12 unità abitative di tagli vari;
• via dei Lucani 22, nell’area oggetto del progetto di cui parliamo (in costruzione): palazzina di appartamenti di diversi tagli, in vendita a partire da 4500 €/mq;
• via dei Liguri: edificio con 16 bilocali tra i 45 e i 55 mq, possibilità posto auto in ampio parcheggio adiacente, in vendita (da anni!) a partire da 5200 €/mq;
• via dei Sardi: palazzina costruita all’interno di un cortile, già oggetto di interventi dell’autorità giudiziaria. Terminata è ancora vuota e inutilizzata.
• via dei Bruzi 18: cinque piani di nuovi appartamenti tutti venduti ma alcuni li potete trovare già in affitto tra gli 800 e i 950 euro al mese per un bilocale di 35 mq;
• via dei Bruzi, angolo via degli Anamari, nell’area oggetto del progetto di cui parliamo (in costruzione): “Borghetto dei Bruzi”, 5 appartamenti indipendenti (68-90 mq), in vendita a partire da 5000 €/mq.
• via dei Bruzi, angolo via dei Anamari, nell’area oggetto del progetto di cui parliamo: un cartello nuovo nuovo segnala in maniera generica l’apertura di un nuovo cantiere per un intervento di “ristruttrazione edilizia” (committente A.D.P. srl), ma non è dato sapere cosa sorgerà dove prima c’era il magazzino di una società di logistica.

L’elenco è senz’altro incompleto e, soprattutto, non comprende i cantieri bloccati negli scorsi anni per irregolarità talmente gravi da non poter essere sanate. Resta fuori anche il capitolo ex-Dogana, l’enorme area demaniale (con alcuni edifici storici di pregio) in procinto di essere sottratta alla città, svenduta per far spazio al Roma Student Hotel (un altro hotel di lusso dopo il Soho House, anch’esso smart e green ovviamente). L’ex-Dogana – coincidenza – affaccia proprio sull’area dei Lucani: già immaginiamo un futuro distopico e terrificante in cui un così significativo pezzo di quartiere sarà diviso tra mini-loft da 250-300mila euro con parcheggio privato, esercizi di somministrazione e un enorme hotel di lusso per studenti. Esattamente quel che serve, per fermare la cosiddetta “movida”!

Rendita e speculazione vs diritto al “buon abitare”

Se la retorica del “costruire nuove case per soddisfare il diritto all’abitare” è smentita dal dato macroscopico di una città che conta tra i 150 e i 200 mila appartamenti non utilizzati (stime Istat valutano almeno 100 mila case vuote a Roma, mentre sono circa 160 mila gli appartamenti in affitto sul mercato privato cittadino), dobbiamo sottolineare l’importanza del “buon abitare” che, in una città, non può non comprendere, oltre al tetto, l’accesso ai servizi, ai trasporti, al verde pubblico.

E a tal proposito vale la pena ricordare come San Lorenzo abbia già una densità abitativa otto volte superiore alla media romana (16.969 abitanti per kmq contro 2.213 abitanti per kmq), e il doppio di quella del suo municipio di appartenenza (8.525 abitanti per kmq). Questo dato tiene conto solamente di quanti hanno la residenza nel quartiere, e pertanto esclude molta parte della popolazione studentesca che abita a San Lorenzo, primo quartiere universitario della Capitale. Il dato riflette anche l’assenza di verde perché «le zone urbanistiche meno popolose sono quelle coincidenti con aree verdi/protette, zone archeologiche e istituzionali» (Roma Capitale, Dipartimento Trasformazione Digitale U.O. Statistica – Open Data, La popolazione di Roma. Struttura e dinamica demografica, Anno 2019).

E infatti, il verde pubblico (verde attrezzato di quartiere e verde storico archeologico) a San Lorenzo è davvero poco: ammonta a circa 20.000 mq per una popolazione di 8.866 abitanti iscritti all’anagrafe (dati del 2019). Insomma: più o meno 2 metri e 25 cmq per abitante!
La situazione non migliora se si aggiungono i 6.800 mq di piazza del Verano (verde reso inutilizzabile perché posto “a contorno delle aree destinate al parcheggio) e i circa 1.000 mq della Particella 26 (la stima è nostra: l’area è chiusa e non censita nonostante da anni sia richiesta la sua pubblica apertura) anche perché buona parte di Villa Mercede è da anni inagibile.

Tutto questo nuovo cemento, che soffoca il quartiere e toglie il respiro alla città, non scalfisce il problema dell’accesso alla casa, non porta nuovi servizi pubblici e non potenzia le funzioni sociali e culturali carenti: il fatto che ci siano zone della città che vengono trattate peggio non è motivo per avvallare la consegna della città e del suo sviluppo ai signori del mattone. Anche a San Lorenzo i cartelli “vendesi” sulle nuove costruzioni restano spesso appesi per anni (emblematico il caso della palazzina di via dei Liguri, cresciuta in un cortile e ancora pressoché disabitata): la scelta di costruire bilocali spesso sotto i 45 mq esclude le famiglie e non sembra nemmeno trovare acquirenti tra single o professionisti che cercano un pied-à-terre appena fuori le mura aureliane.

La richiesta di appartamenti di piccolo taglio ha, inoltre, subito una drastica riduzione nell’ultimo semestre: la pandemia di Covid ha messo in luce l’assurdità di un mercato inondato di case piccole vendute a prezzi altissimi (cfr. i dati ufficiali sull’andamento del mercato immobiliare nel II e III trimestre del 2020).

Restano in campo gli investitori e comunque, costruire case va sempre bene: le banche concedono prestiti e il denaro gira. Intanto aumenta il patrimonio immobiliare inutilizzato (alla faccia dell’emergenza abitativa e della presunta mancanza di case!) e il quartiere perde popolazione stabilmente residente avviandosi per una strada che potrebbe trasformarlo in una terra destinata al consumo: movida, b&b e residenze temporanee (non sarebbe il primo quartiere di Roma a fare questa fine).

Insomma, solo chi è ingenuo o ha qualche interesse in ballo può esser veramente convinto che la soluzione al problema della fuga dei residenti da San Lorenzo sia costruire gli ennesimi palazzi di mini-loft e appartamenti costosissimi. Un dato su tutti… Il prezzo medio di un appartamento a livello nazionale è 1912 euro/mq. A Roma 3233 euro/mq. E quanto costano le nuove residenze di San Lorenzo? Intorno ai 5000 euro/mq. Appena due volte e mezzo la media nazionale. Ma non sarà forse meglio calmierare gli affitti salatissimi ed evidentemente sostenibili solo dalle famiglie di studenti che dividono casa in 3,4,5 persone? Ma non sarà forse meglio far emergere dal nero tantissimi giovani affittuari su cui guadagnano profumatamente fior fior di proprietari? Ma non sarà forse meglio utilizzare i moltissimi appartamenti sfitti? Ma non sarà forse meglio garantire spazi verdi e servizi fondamentali per le famiglie?

TRASPARENZA, RESPONSABILITÀ, MOBILITAZIONE E SOLIDARIETÀ: NON STAREMO A GUARDARE

Nei mesi scorsi abbiamo partecipato, a modo nostro, anche al percorso avviato da Roma Capitale su via dei Lucani. Non perché credessimo ciecamente nelle possibilità concrete di questa iniziativa solo nominalmente partecipativa e difficilmente traducibile in strumento concreto di intervento, ma perché occupandoci da anni delle trasformazioni che il tessuto urbano subisce (e opponendoci a queste e alle conseguenze sulla vita sociale) non potevamo non dare forma alle nostra idea di città rivendicando il protagonismo sociale, la tutela degli usi civici, la costruzione partecipata dello spazio pubblico e la difesa dei beni comuni.

Per questo, di fronte all’arroganza dei proprietari di via dei Lucani, vogliamo richiamare le istituzioni agli impegni presi a partire dalla decisione di destinare l’area a verde pubblico e a funzioni sociali e culturali.

Nel farlo denunciamo la strumentalizzazione dell’emergenza abitativa, una realtà che la politica deve affrontare con gli strumenti della politica e non agevolando nuove speculazioni che non daranno casa alle 13 mila famiglie in graduatoria per una casa popolare, alle mille famiglie ospitate in residence, alle migliaia di persone che vivono in occupazioni e agli oltre diecimila senzatetto di Roma.

Nel farlo ribadiamo che quello che serve è un cambiamento di paradigma: l’interesse pubblico deve essere posto al centro di ogni iniziativa che incida sul tessuto urbano e sulla vita sociale della città: stop al consumo di suolo, servizi, mobilità sostenibile, bando ai progetti pensati per trasformare i quartieri in distretti per residenze-consumi elitari e temporanei, politiche attive per gli affitti (con la pandemia a Roma sono salite a circa 60 mila le richieste di sussidio per pagare la pigione!).

Ribadiamo che continueremo ad opporre la trasparenza del nostro agire pubblico all’opacità di una proprietà che nell’avanzare le sue pretese si nasconde dietro legali e architetti. Rivendichiamo una storia di assunzione di responsabilità nei confronti del territorio in cui viviamo, un territorio martoriato dall’irresponsabilità dei proprietari.

Nell’area di via dei Lucani loro hanno permesso abbandono, sofferenza e morte, la nostra rete di realtà sociali ha portato servizi, un’aula studio, uno spazio culturale, di mutualismo, un avamposto contro la violenza di genere.

Continueremo a immaginare, a occupare e vivere lo spazio pubblico che la proprietà considera “se e solo se” dà valore al proprio investimento.

Nel farlo non smetteremo di costruire relazioni, continueremo a portare disordine e solidarietà dove si vorrebbe imporre isolamento ordinato e remissivo.

La Libera Repubblica di San Lorenzo,

Libera, partecipata, antifascista!

Pubblicato originariamente sul periodico on-line della Libera Repubblica di San Lorenzo