Se il Centro è vuoto

Questo rione si sta spopolando

«Questo rione si sta spopolando. In un palazzo, su 10 appartamenti, 8 ormai funzionano come B&B e case vacanza». Stefania Porcelli gestisce l’attività di famiglia, lo storico ristorante Checco er Carrettiere, a due passi da piazza Trilussa. Circondata da fotografie appese alle pareti, racconta di quando il padre allungava un piatto di pasta e 10 mila lire a quelli che uscivano da Regina Coeli, la prigione di Roma, in via della Lungara. Il rione popolare e malfamato del dopoguerra sarebbe cambiato radicalmente nei decenni successivi.

Il grande svuotamento di Trastevere risale al ventennio tra il 1951 e il 1971, quando molti trasteverini furono sfrattati o alle case buie e senza bagno preferirono quelle di nuova costruzione alla Magliana o a viale Marconi, detto Marchini per il nome del suo costruttore. Trastevere, il secondo rione più popoloso del Centro, perse quasi un terzo dei suoi abitanti, passando da 51mila a 21mila residenti. In quegli anni il centro storico perse il 54% della popolazione, che finì addirittura per essere inferiore a quella dell’Ottocento. Se nel ’51 370mila persone abitavano in centro, oggi sono 80mila, di cui 20mila a Trastevere, con un incremento rispetto al 2001, grazie anche all’afflusso di stranieri.

«Il trasteverino ha preferito vendere la propria casa, anche fatiscente, prendendo cifre astronomiche per l’epoca, andando a vivere più lontano. Però era sostituito da qualcuno che comunque ci abitava e che piano piano si è inserito nel quartiere» racconta Porcelli.

«Dal Duemila in poi invece il quartiere si è completamente trasformato. A un certo punto, con la crisi, i piccoli proprietari hanno pensato di rivendere o fare un B&B, una casa vacanze».

«Negli ultimi cinque, dieci anni c’è stato un grande cambiamento senza alcuna gestione del fiorire di attività turistiche» conferma Rebecca Pambianco, che abita dietro piazza S. Maria. «Hai il grande vantaggio di essere in centro, vai dove vuoi a piedi, è bellissimo. Di sabato mattina però. Dopo diventa un fiume in piena. D’estate è una 24 ore di movida incontrollata». Secondo Pambianco, «le grandi difficoltà qui sono legate al fatto che non c’è una politica su come deve evolvere il quartiere. Un sacco di gente se ne va perché non ne può più».

Nel centro di Roma il numero di turisti supera quello dei residenti. Ogni anno 15 milioni di turisti visitano la Capitale (14.694.364 arrivi nel 2017, in crescita del +3,04% rispetto al 2016) con una permanenza media di 48/72 ore, concentrandosi principalmente nell’area tra il Vaticano e il tridente barocco, Campo de’ Fiori e Trastevere.

Sopra il Bar San Calisto, roccaforte di socialità trasteverina, le stanze al primo piano sono tutte su Airbnb, mi fa notare uno dei frequentatori abituali del bar. Il proliferare di affitti turistici non riguarda soltanto Trastevere. «Negli ultimi dieci anni il fenomeno è cresciuto enormemente, e si tratta perlopiù di attività imprenditoriali, perché i proprietari non abitano in questi appartamenti» – mi racconta Laura Clerici, del Comitato La voce di Porta Portese.

Il centro è vuoto

Airbnb conta oltre 25mila annunci a Roma, secondo dati rilevati da Inside Airbnb. La metà degli annunci è nel I Municipio e il 65% è costituito da interi appartamenti, dove non abita stabilmente nessuno. Si tratta di circa 8mila case destinate a turisti.

Una mappa delle abitazioni vuote a Roma (realizzata su base dati Istat da Mario Schiattarella nell’ambito del corso di laurea in architettura a La Sapienza, fornita a Dinamo Press dal correlatore, Enrico Puccini) mostra scontate somiglianze con la mappa di Inside Airbnb: il centro è «vuoto». Il I Municipio ha la più alta percentuale di case vuote nella Capitale: il 16,7%, quasi 15mila abitazioni. Secondo uno studio di Filippo Celata, ricercatore de La Sapienza, nella zona urbanistica del centro storico il 19% degli appartamenti è in affitto su Airbnb.

Alla polarizzazione spaziale degli annunci corrisponde la polarizzazione dei profitti.

Il tasso di utilizzo degli alloggi, così come il pattern dei prezzi, premia le zone centrali di Roma: 4 delle 155 zone urbanistiche di Roma ospitano il 35% degli alloggi e percepiscono il 58% dei redditi. Se il 60,7% degli annunci a Roma è di utenti con più di un alloggio in affitto secondo Inside Airbnb, secondo Celata l ’1% degli host più ricchi gestisce il 24% dei redditi generati da Airbnb, e il 10% degli host gestisce il 68% dei redditi.

Non è un caso se, come riporta Tecnocasa, il turismo tiene stabile i prezzi delle case in centro, dove a comprare sono soprattutto investitori interessati ad aprire B&B e case vacanza, e le case valgono 6mila euro al metro quadro. Ma, registra l’agenzia immobiliare, qui è aumentata l’offerta di immobili in vendita da parte di imprenditori intenzionati ad avviare attività ricettive. Evidentemente il rione è saturo. Ma la trasformazione continua e riguarda interi edifici.

I portoni del palazzo all’angolo di Piazza San Cosimato, dove c’era il Bar Roma Libera, sono chiusi con catene. L’edificio di sei piani è stato acquistato da una società araba e diventerà un hotel di lusso, racconta Guido Hermanin, presidente dell’associazione Progetto Trastevere. Poco distante, su Viale Trastevere, un progetto per la costruzione di un resort, con un hotel di lusso, quattro palazzine di appartamenti, un parco e due piscine, interessa (anche se non se ne sa più nulla) l’ex Stazione di Trastevere, venduta nel 2005 da FS al gruppo immobiliare Statuto per 44 milioni di euro.

Tra lusso e low-cost

Il cambio di destinazione d’uso di spazi ed edifici riguarda tutto il centro storico di Roma, dove l’offerta ricettiva è sempre più polarizzata tra lusso e low-cost. Se l’amministrazione proclama la crescita del turismo di lusso a Roma, senza bene specificare quali vantaggi questo dovrebbe comportare, tace sulla crisi delle strutture ricettive di fascia intermedia che chiudono in negativo, schiacciate dal modello Airbnb. «Su Immobiliare.it ci sono annunci per interi alberghi a 1 o 2 stelle in vendita» mi dice Stefano Tiribocchi, revenue manager e consulente per alberghi.

Dunque entro il 2019 Roma avrà 14 nuovi hotel di lusso, rispetto ai 36 del 2016, secondo l’ex assessore al turismo Adriano Meloni. Sono in corso e si annunciano i lavori di riconversione per l’ex Zecca dello Stato in piazza Verdi, Palazzo Marini, due edifici settecenteschi in Via Liguria, l’ex sede di Forza Italia in via dell’Umiltà, l’ex sede BNL di via Bissolati, l’ex sede INPS in piazza Augusto Imperatore, un edificio del ‘900 vicino al Viminale dove ha sede l’Istat, Palazzo Cavour – un complesso di sei edifici a Monti, di cui uno diventerà un albergo a 4 stelle, di proprietà di Prim spa, che in via Ticino ha demolito un villino ai sensi del Piano Casa. In vendita, sul sito di Cassa Depositi e Prestiti, anche Palazzo Medici Clarelli in Via Giulia: «L’edificio, risalente alle metà del secolo XVI e una volta dimora della famiglia de’ Medici, permette oggi l’insediamento di funzioni ricettive, residenziali e direzionali». In via del Governo Vecchio Palazzo Nardini, inserito in un fondo immobiliare della Regione Lazio, è già stato venduto.

Le trasformazioni quasi mai beneficiano il territorio

«Le trasformazioni quasi mai beneficiano il quartiere», racconta Clerici. Secondo Hermanin, «il guadagno è tutto privatizzato, mentre vengono rese pubbliche tutte le perdite per il territorio».

Se Statuto ha promesso cinque milioni di oneri concessori da destinare al territorio per il progetto di resort all’ex Stazione di Trastevere, si sono perse le tracce degli oneri di un altro intervento già completato, quello del complesso residenziale sorto in via Portuense, dove un supermercato ha preso il posto dello storico centro sociale Pirateria di Porta. Secondo alcuni il grande murales di Pirateria sarebbe ancora visibile, dietro gli scaffali imbottiti di merce. Qui il progetto prevedeva la destinazione di un piano a servizi pubblici e l’apertura di un asilo nido comunale, mai realizzato. Dei tre obiettivi del P.L.U.S. (piano locale urbano di sviluppo) da finanziare con fondi europei, tra cui la sistemazione del mercato di Porta Portese, è stato raggiunto soltanto il primo, la riqualificazione dell’ex-GIL, grazie all’intervento diretto della Regione. Pochi metri più su, in direzione della nuova stazione, un cancello chiude un parco pubblico, da quando nel lontano 2007 è iniziata la costruzione di un parcheggio interrato. Il mercato rionale è stato spostato, molti dei banchi hanno chiuso, i box sono in vendita, ma il cantiere delle aree pubbliche di superficie è fermo da dieci anni.

Lo scenario del cantiere che accoglie romani e turisti alla nuova Stazione Trastevere potrebbe ampliarsi se FS trovasse un compratore per i venti ettari in vendita intorno alla stazione, dove si potranno costruire 60mila metri quadri di edifici residenziali e ricettivi. Finora FS è riuscita a vendere soltanto due lotti delle aree ferroviarie in vendita a Roma, a stazione Tiburtina (uno alla BNL, l’altro all’Università La Sapienza). Lì altri sette lotti attendono compratori. Insieme al Palazzo degli Esami su viale Trastevere, proprietà di Cassa Depositi e Prestiti, queste sono alcune delle proposte pubblicizzate sul sito-vetrina del Ministero delle Finanze, Investinitaly, un catalogo di stazioni, terreni ed edifici in vendita, presentati da schede e un bottone «aggiungi al carrello».

Anche il deposito Atac in viale Trastevere è in vendita. Più giù, in piazza Belli, l’edificio della Provincia ha già trovato un compratore. Oggi è un campus per gli studenti americani che frequentano per qualche semestre la John Cabot University ed è il terzo studentato privato nel quartiere.

Corsa al ribasso

Se il turismo è una risorsa, non lo è per tutti. A Roma i prezzi degli alloggi sono molto più bassi che in altre città. L’assenza di regole e di pianificazione ha prodotto la saturazione dell’offerta e un calo vertiginoso dei prezzi degli alloggi nella Capitale, che colpisce soprattutto le fasce ricettive medio-basse e gli host che affittano la casa o una stanza su Airbnb per arrotondare.

Tiribocchi mi spiega perché, se gli arrivi nella Capitale aumentano, i guadagni diminuiscono.

«Perché a Roma il prezzo degli alloggi è molto più basso che in altre città? Basta considerare che su Booking.com Firenze conta 4.200 strutture, Milano 3.500, Parigi 3.700, Londra 8.900. Roma ne conta 12.000».

Un ruolo fondamentale nel ribasso dei prezzi e dei guadagni lo giocano le piattaforme di prenotazione online, mettendo in competizione tra di loro sia le strutture ricettive che gli host privati, con programmi di sconti mirati a far aumentare il numero di clienti – non per le strutture ma per le piattaforme, che guadagnano percentuali sulle transazioni mediate.

Airbnb suggerisce agli host i prezzi da applicare con la funzione Prezzi Smart, che stabilirebbe automaticamente il miglior prezzo sulla base di 70 fattori diversi, senza però tenere conto di alcuni rilevanti costi «marginali»: il tempo, le spese e il lavoro che affittare su Airbnb comporta per gli host. I prezzi consigliati (36 euro per due persone per un appartamento con vista nel centro storico di Firenze, 21 euro per due persone nel centro storico di Genova, 13/15 euro nel centro storico di Roma) sono molto spesso inferiori a quelli che gli host ritengono accettabili. Una host romana conclude amareggiata che le case «conviene tenerle vuote».

Paradossalmente, mi spiega Celata, a Roma la saturazione dell’offerta e il ribasso dei prezzi ha generato una relativa stabilità dei valori immobiliari rispetto all’impatto di Airbnb, che in altre città ha invece determinato un incremento dei valori. L’impatto maggiore di Airbnb a Roma si registra non tanto nelle centrali, con valori immobiliari già alti e prezzi Airbnb relativamente bassi, ma nelle zone della periferia storica fuori dai percorsi di valorizzazione, nelle aree di transizione, come San Lorenzo e il Pigneto.

Qui gli affitti su Airbnb stanno portando a una sostituzione di residenti, da lavoratori e studenti fuori sede, residenti già temporanei con contratti brevi, a turisti, ancora più temporanei, con conseguenze anche per la vivibilità di questi quartieri che diventano sempre più zone di passaggio.

Chi governa le trasformazioni?

«Non bisogna avere paura delle trasformazioni. Il problema è chi governa le trasformazioni» dice Paolo Gelsomini, presidente del Coordinamento residenti città storica.

Centinaia di host Airbnb si sono incontrati il 2 marzo scorso a Roma per dare vita all’associazione Host+Host, «il movimento nazionale e indipendente che vuole dare voce alle istanze dei 200mila cittadini che affittano la loro casa per periodi brevi». L’obiettivo è «fare rete, collaborare con le istituzioni locali e realizzare progetti di cittadinanza attiva». Nel loro manifesto di valori, gli host chiedono «regole al passo con i tempi della rete» per valorizzare la loro attività e i benefici per il territorio, quali «la cura dei beni comuni». Gli host dell’Home Sharing Club di Roma hanno realizzato delle mappe di alcuni quartieri e le hanno spedite al Sindaco, alla Giunta e ai Consiglieri del Comune con la richiesta di incontrali, per parlare del futuro della città. Ma secondo Tirabocchi gli host che realmente condividono la propria casa sono la minoranza: i Super Host di Airbnb sono perlopiù specialisti di gestione delle strutture, imprese come Hostamaker, agenzie immobiliari e intermediari.

Se a livello locale Airbnb agisce favorendo la creazione di associazioni di host per la cura dei beni comuni, la piattaforma si è appellata alla Commissione Europea per contrastare le politiche per la tutela del mercato degli affitti di lunga durata, introdotte da molte città europee: il recente rapporto di Corporate Europe Observatory rivela che la European Holiday Home Association (Ehha), nata nel 2013, di cui fanno parte piattaforme come Airbnb, Homeaway, e Tripadvisor e, ha denunciato presso la Commissione europea quattro città, Parigi, Berlino, Barcellona e Bruxelles, perché le loro misure per regolare gli affitti brevi contrasterebbero con le normative europee. Se le piattaforme danno battaglia, a rimetterci sono le città.

Il rione del food and beverage

«Oggi si lavora in base alle offerte Ryanair», racconta Alessandro, che gestisce un bar ereditato dallo zio in vicolo del Cinque. «Si lavora soprattutto la domenica, e pensare che era giorno di riposo. Prima vendevo 30 litri di latte al giorno, adesso ne vendo 10, però in compenso le colazioni americane vanno tantissimo».

«Governare la trasformazione del centro storico vuole dire garantire degli equilibri che già si sono rotti. Che cosa è successo in questi ultimi tempi?» – domanda Gelsomini. «Che la funzione commerciale, e all’interno di questa di un certo tipo di commercio, ha preso prepotentemente il sopravvento su tutte le altre funzioni, sbilanciando di fatto la molteplicità del centro storico». Le attività food presenti nella zona sito Unesco, ovvero l’1,1% della superficie della città, oggi costituiscono il 18,1 % di quelle presenti nell’intera città.

Il centro storico ha perso la molteplicità di usi e funzioni, specializzandosi come un «omogeneo consumistico».

Negozi di souvenir, ristoranti, piadinerie, toasterie, creperie, birrerie, minimarket, fast-food, depositi per valigie, hanno sostituito le attività storiche e artigianali, i banchi dei mercati rionali, e i negozi necessari alla vita di tutti i giorni.

Vicolo del Cinque, un tempo l’«isola povera» del rione, è un tappeto di tappi di bottiglia incastrati tra i sampietrini. Pulmini neri dai vetri oscurati si fanno strada tra fiumi di persone, scaricando i turisti direttamente ai tavolini dei ristoranti. I giovani, che non possono abitare a Trastevere per i prezzi troppo alti delle case, arrivano qui da tutta la città, in particolare il mercoledì sera, quando gli shottini costano un euro. Molti ristoranti hanno cambiato gestione negli ultimi anni e oggi offrono pranzo, aperitivo e cena a file di turisti in attesa. I pasti si vendono online e alle fiere internazionali del turismo. «Anche per questo sono sempre pieni. Non vale più la pena faticare per offrire qualità», mi racconta un proprietario che ha appena chiuso i battenti. «Quando poi devi combattere anche con assurde recensioni su Tripadvisor è tempo di chiudere». Il nuovo regolamento del commercio, che vieta nuove aperture di minimarket e negozi «spazzatura» nei rioni centrali di Roma, è stato approvato con qualche anno di ritardo.

Disneyland

A dominare l’offerta gastronomica e culturale di Trastevere è oggi l’idea mercificata del rione. Le esposizioni di pasta e vino su tovaglie a quadretti sull’uscio delle trattorie, diventate tutte misteriosamente «bistrot», segnano il passaggio da una dimensione d’uso a una di museo. I panni stesi ad asciugare in vicolo del Cedro sono una pittoresca immagine da cartolina, in cui mancano i cappi con cui un tempo si legavano i panni al filo per evitare furti.

Se la rigenerazione urbana del dopoguerra ha contribuito a cancellare le forme di vita popolari di Trastevere, queste sono diventate, in epoca recente, oggetto di un «processo di rivalutazione e auto-patrimonializzazione che si è giocato non tanto sul piano architettonico quanto sul piano dell’identità trasteverina», scrivono Federico Scarpelli e Caterina Cingolani in Passare Ponte, Trastevere e il senso del luogo.

Se il senso comunitario che si respira a Trastevere era originariamente legato a un’economia informale degli esclusi e a «condizioni strutturali di subalternità sociale, non alla scelta di uno stile di vita», citando Roberto De Angelis, una volta fatto breccia nel gusto dei ceti borghesi, l’identità trasteverina è stata «costruita commercialmente a fini turistici, ha subìto un processo di formalizzazione anche nelle pratiche quotidiane».

Intanto il centro storico, consolidato e pieno, è diventato patrimonio – dell’Umanità – da valorizzare, separato e immobile, come «bene culturale da tesaurizzare, da conservare nella sua feticistica materialità», non nelle funzioni ma, come per il suo passato popolare, sul piano estetico. Piazze e monumenti, presidiati da pattuglie e telecamere, servono da fondali per eventi a pagamento allestiti con la motivazione di trovare fondi per i restauri.

Come l’installazione, l’estate scorsa, di un mega palco e sedili di plastica rossa sul Palatino, uno dei paesaggi più belli di Roma, per uno show su Nerone, un flop costato un milione e mezzo di euro di fondi regionali. «La motivazione qual è? Non ci sono soldi. Quindi siamo costretti a vendere i nostri monumenti, farli diventare location di altri avvenimenti», dice Gelsomini, secondo cui «bisogna invece tornare a riempire le piazze di iniziative, come stanno facendo da sole tante realtà sociali e culturali informali, spesso costrette all’illegalità». È il caso delle attività dei ragazzi del Cinema America, che avevano occupato lo storico cinema di Trastevere per salvarlo dal progetto di trasformazione in mini appartamenti, dando poi vita all’Arena estiva di Cinema in Piazza San Cosimato, attività inspiegabilmente messa a bando.

Secondo l’Assessore alla Cultura nel I municipio Cinzia Guido, «Trastevere, come Roma, non deve diventare un museo a cielo aperto. La città è uno spazio vivo, contemporaneo». «I cittadini devono partecipare della sua trasformazione» ma, secondo Gelsomini, «a Roma questo non avviene. A Roma decide il mercato».

Abitare la città

Se il centro è un generatore di rendita per pochi, molti si spostano nelle zone periferiche della città per trovare una casa a prezzi accessibili. Oggi un quarto dei Romani abita fuori dal Grande Raccordo Anulare. Nei nuovi quartieri che sorgono in periferia intorno ai grandi poli commerciali e del divertimento «la scelta abitativa riguarda in larga misura l’oggetto-casa e la sua accessibilità economica» – scrive Elena Maranghi nel volume curato da Carlo Cellamare, Fuori Raccordo. Qui la dimensione dell’abitare, sempre più privatistica, è confinata tra la casa, la macchina e i grandi poli commerciali. Mancando la possibilità di vivere e decidere dello spazio pubblico privato di relazioni sociali, i nuovi insediamenti si caratterizzano come luoghi di cittadinanza debole.

Il problema abitativo di Roma non riguarda non solo i ceti più poveri, ma anche la classe media che non accede né ai canoni delle case popolari né a quelli di mercato. La destinazione di tante case a turisti di passaggio esaspera la carenza di offerta accessibile di alloggi in affitto.

Se altre città stanno regolamentando Airbnb nell’ottica di controllare i valori immobiliari, in Italia gli affitti brevi turistici sono ancora oggetto di un vuoto normativo. Nonostante l’Italia sia il terzo mercato mondiale di Airbnb, la politica in Italia continua a dimostrare una scarsissima consapevolezza del suo impatto sulle città.

Barcellona ha sospeso il rilascio di nuove licenze per affitti turistici in centro, Amsterdam ha imposto l’obbligo della registrazione degli host, che possono affittare su Airbnb per massimo un mese l’anno, Berlino ha imposto l’obbligo di licenze e un limite di 90 giorni tra le misure introdotte. In Italia la linea politica è invece quella di fare cassa. Airbnb punta a negoziare direttamente con le autorità amministrative locali, favorita anche dalla normativa nazionale che delega alle regioni e ai comuni le misure in materia di affitti brevi. Così gli accordi tra Airbnb e le città si limitano a regolamentare il versamento dell’imposta di soggiorno (che a Roma genera ogni anno circa 100 milioni di euro per le casse comunali), senza però esigere che Airbnb renda pubblici i suoi dati. Non si capisce dunque come le città possano monitorare il rispetto delle regole, a meno che non introducano l’obbligo di licenze. In generale però qualsiasi tipo di regolamentazione (limite di tempo, introduzione di licenze, limitazione per tipologia immobiliare) è molto difficile da implementare, perché i controlli richiedono un impegno economico e amministrativo non da poco. Per questo molte città in Europa vanno verso il divieto assoluto di affittare gli alloggi su Airbnb.

Per rigenerare la città turistica non bastano telecamere, divieti e ordinanze anti-movida. Bisogna recuperare la complessità perduta, a partire da politiche a tutela dell’abitare, anche in centro, anche per le fasce sociali più deboli, anche contraddicendo i meccanismi economici. Perché, come ha detto Porcelli, «quando un quartiere si impoverisce di residenti, si impoverisce tutto».