BNP Real Estate a Tiburtina: la città a misura di banca

In quest’inchiesta, gli attivisti di Mushrooms Project raccontano in maniera dettagliata le trasformazioni urbane che stanno segnando il quadrante di città attorno alla stazione Tiburtina, e come gli interessi di un gruppo bancario e dell’edilizia finanzaria vengano prima delle persone. Ma soprattutto di come l’amministrazione pubblica predisponga il terreno per gli interessi privati, con il miraggio di rimpinguare le casse vuote e tirare avanti un altro po’, escludendo i cittadini da ogni scelta.

Attraversando al tramonto il ponte che collega le due parti di via Tiburtina, è difficile non farsi catturare dall’immagine luminosa della stazione che si riflette sul gigantesco palazzo di vetro della nuova sede del gruppo bancario BNP Paribas: 75 mila metri quadrati e 12 piani – come recita orgogliosamente il sito di BNP – e un nome che non promette nulla di buono: “Orizzonte Europa”. Il palazzo di specchi di BNP sembra l’emblema di un nuovo modo di concepire la trasformazione del territorio urbano, in cui il rapporto fra superficie riflettente e oggetto riflesso viene però invertito: sono le città a trasformarsi sempre di più a immagine e somiglianza degli interessi di banche e grandi gruppi privati. Sono il territorio urbano e la vita di chi lo abita a doversi progressivamente modificare secondo logiche di mercato e nuovi modelli di sviluppo capitalistico. Ma partiamo dall’inizio.

«È un investimento sul futuro della nostra capitale», così il premier Paolo Gentiloni ha inaugurato a luglio l’apertura del nuovo quartier generale del colosso bancario francese, descrivendo il progetto come una grande opportunità per Roma. In effetti, leggendo la presentazione del progetto, elaborato dallo Studio di architettura 5+1AA, si capisce che è la stessa BNL (il ramo italiano del gruppo francese BNP) a voler porre l’accento sui benefici che l’apertura di questa sede dovrebbe portare alla città. Vale la pena riportarne l’inizio:

«BNP Paribas Real Estate ha raccolto l’invito di BNL a realizzare la nuova sede in Roma, culmine e motore di un progetto di valorizzazione del patrimonio immobiliare della Banca che coinvolge le principali sedi direzionali posizionate nel centro della Capitale. BNL e BNP Paribas Real Estate hanno collaborato al fine di definire uno space budget volto raccogliere le esigenze funzionali nascenti dall’accentramento delle funzioni direzionali in un unico headquarter. […] L’analisi di mercato svolta ha individuato, tra le varie alternative disponibili, l’area di Tiburtina, di proprietà di RFI (Gruppo Ferrovie dello Stato) caratterizzata da una forte infrastrutturazione viabilistica e di trasporto pubblico e sulla quale convergono l’Alta Velocità di FS, la metropolitana, i collegamenti veloci con Fiumicino Aeroporto, molteplici linee urbane su gomma […] La realizzazione del progetto Roma Tiburtina trasformerà un ampio territorio nel quadrante est della Città di Roma con notevoli benefici in termini di trasporto, ambiente e qualità della vita. Riqualificazione urbana, miglioramento della viabilità, potenziamento dei servizi al cittadino e dell’accoglienza turistica nel territorio circostante sono gli obiettivi del progetto che porterà con sé nuove strade, parcheggi, piazze, servizi pubblici parchi e piste ciclabili».

A una prima lettura un programma del genere potrebbe suonare più che positivo, specialmente se riferito a un quadrante, come quello di Tiburtina, che da anni vive seri problemi legati all’utilizzo delle aree verdi e degli spazi abbandonati. Tuttavia basta qualche semplice ricerca su internet, o aver vissuto per un po’ di tempo in questo quartiere, per accorgersi della reale natura di questa operazione. Utilizzando l’espressione “riqualificazione urbana” BNP, al pari di altri grandi investitori privati in Italia e in Europa, sta mascherando un nuovo modello di sviluppo urbanistico basato sullo spossessamento del patrimonio pubblico e sulla capacità di trarne ulteriore profitto attraverso il suo inserimento nei mercati finanziari. Un processo in cui l’affermarsi del predominio del privato si accompagna a fenomeni di esclusione sociale su larga scala. 

L’Orizzonte Europa di BNP

BNP Paribas Real Estate, il ramo del gruppo bancario che opera nel mercato immobiliare in tutta Europa, conta un ricavato di oltre 740 milioni di euro, investimenti e assets per un valore di 25 miliardi e un volume d’affari nel settore commerciale e residenziale di oltre due miliardi.

Una recente inchiesta di The Guardian mette in luce il ruolo decisivo svolto da questa azienda a Londra nel produrre, su commissioni di grandi privati o dei Council locali, studi di fattibilità di progetti di sviluppo urbanistico che rappresentano un lasciapassare decisivo per l’avvio di operazioni immobiliari che, con la scusa di doverne sostenere i costi elevati, stanno portando alle stelle i prezzi di vendita e di affitto del settore immobiliare privato, riducendo drasticamente al contempo il numero degli immobili disponibili da destinare all’edilizia popolare.

Progetti residenziali come quello dell’Hexagon a Londra (solo per citarne uno) riassumono efficacemente nella loro dimensione immediatamente fisica gli obiettivi e il modo di operare di questo tipo di attori privati: a Covent Garden, quartiere storico di Londra, nel cuore della City, una vecchia torre di uffici della British Telecom risalente agli anni ‘60 viene acquistata da BNP Real Estate e riconvertita in un grande complesso residenziale di appartamenti di lusso del valore di milioni di euro ognuno.

A Parigi, in seguito alla vincita nel 2014 di un concorso pubblico intitolato “Réinventer Paris”, BNP Real Estate sta realizzando un complesso immobiliare dalla superficie di 20,000 mq. che sarà sede di uffici per grandi imprese e start-up emergenti e di 70 appartamenti privati (a cui dovrebbero aggiungersi «una trentina di alloggi popolari», non meglio specificati). Il progetto di “Ternes-Villiers”, si legge nella presentazione di BNP, «si basa sulla necessità di riqualificare il quartiere della Port Maillot», nel diciassettesimo arrondissement. Il complesso si organizza «intorno a un giardino che si apre sulla Cappella di Notre-Dame-de-Compassion (chiesa risalente al 1843, n.d.a), creando così un quartiere pacificato». La Cappella, piccolo pezzo del patrimonio storico della città, benedice così il trionfo del capitalismo immobiliare.

Nella sezione “Developing” del sito di BNP Real Estate si trova un elenco, che vuole essere un biglietto da visita, dei progetti più importanti realizzati dal gruppo bancario in Europa. Fra questi, insieme ai due citati sopra, spicca l’immagine del palazzo di vetro della nuova sede di BNL a Roma. 

Se ancora non è possibile prevedere con precisione in che modo cambierà l’area intorno al complesso di “Orizzonte Europa”, un dato emerge già in maniera evidente nelle modalità di acquisizione del lotto in cui è stata costruita la nuova sede: è l’esclusione completa dei cittadini dal processo decisionale che sta dietro la realizzazione di un progetto che coinvolge un intero quadrante della città di Roma.

Il Comune fa cassa regalando edificabilità alle banche

Il palazzo è stato edificato su un’area di 73.000 mq che Ferrovie dello Stato ha venduto nel 2011 a BNP Real Estate, e il cui ricavato è servito alla società ferroviaria per «coprire economicamente in autofinanziamento la prima tranche degli interventi realizzati per la nuova Stazione AV». Come se la vendita di un terreno appartenente a una società partecipata (quindi almeno per metà ancora pubblica) a una delle più grandi banche d’investimento d’Europa possa essere considerata una forma di “autofinanziamento” neutra (per la quale è sufficiente semplicemente informare i cittadini a vendita già avvenuta) e non interroghi invece in profondità il modello di gestione del patrimonio pubblico di Roma. Come si legge in un comunicato del 2011 pubblicato sul sito di FS, il lotto è parte di un’area di 92 ettari, che per due terzi è di proprietà di Ferrovie dello Stato Italiane e per un terzo di Roma Capitale. Di circa 90 ettari è proprio la dimensione del progetto di “riqualificazione” del quadrante, che andrebbe a coinvolgere una grossa porzione del quartiere di Pietralata. Non si hanno ancora certezze sull’entità effettiva dell’operazione di BNP Paribas ma in questo stesso comunicato viene annunciato che «il Piano di promozione edilizia di FS Italiane, nell’ambito del Piano urbanistico di Roma Capitale proseguirà con la vendita dei restanti 110.000 mq. di capacità edificatoria suddivisi in cinque lotti». Un annuncio che porta senza dubbio a interrogarsi sui possibili scenari futuri di trasformazione urbana in quest’area della città.

È certo, invece, che l’interesse del colosso bancario si è già esteso oltre i confini del suo nuovo headquarter, andando a minacciare l’esistenza di alcuni spazi sociali che da anni animano il quartiere. A ottobre BNP Paribas ha cominciato a effettuare dei test di carotaggio all’interno dello spazio di Officine Zero con lo scopo di rilevare il grado di inquinamento del terreno e l’eventuale necessità, in caso di acquisizione, di avviare una bonifica. 

Le Officine ex-RSI (manutenzione dei treni notte) sono state occupate nel febbraio del 2012 da operai in cassa integrazione, studenti e una rete di centri sociali per trasformare la fabbrica dismessa in un laboratorio di lavoro artigianale autogestito e autorganizzato, progetti di riciclo e riuso di materiali, attività di mutualismo per studenti e lavoratori precari. All’interno di questo spazio si trova Mushrooms, studentato autogestito nato come risposta concreta al caro-affitti e alla crisi del diritto all’alloggio studentesco nella città di Roma. Uno strumento di welfare dal basso e di sperimentazione di forme di vita collettiva in grado di reagire alle condizioni di precarietà e isolamento prodotte dall’ultima grande crisi finanziaria.

Questa realtà, periodicamente minacciata da aste immobiliari per ora andate deserte, rischia adesso di essere cancellata dal nuovo piano di speculazione urbana di BNP. E questa volta sembrano essere le stesse istituzioni a spianare la strada agli interessi dei grandi privati.

A luglio di quest’anno è stata emanata una nuova legge regionale sulla rigenerazione urbana (L.R. n.7/17) che, dietro l’annunciata necessità di bloccare i processi di cementificazione nella città in favore della riqualificazione degli spazi e degli edifici in disuso, rischia in realtà di rappresentare uno strumento decisivo per la realizzazione dei progetti di investimento speculativo dei grandi gruppi privati, secondo un modello di sviluppo urbano che vede giocare un ruolo centrale agli attori istituzionali. Secondo questa legge, infatti, i Comuni «individuano, anche su proposta dei privati, ambiti territoriali nei quali sono consentiti […] interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica o interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti nella misura massima del 30 per cento».

A ciò si aggiunge la possibilità di cambiarne la destinazione d’uso (con l’unico divieto di mutuazione della destinazione quando finalizzata all’apertura di medie e grandi strutture di vendita) e di delocalizzare e/o edificare la sola premialità. Tutti questi interventi prevedono come precondizione necessaria l’attuazione di interventi di bonifica, in alcuni casi completamente a carico del privato proponente, come, per l’appunto, è successo all’interno di Officine Zero nel corso di questo autunno. 

Tecnicismi a parte, ciò che emerge è che tramite questo nuovo strumento giuridico le amministrazioni comunali, in cambio della cessione di sovranità su interi pezzi della città, potranno sfruttare l’intervento del privato per colmare i propri buchi di bilancio.

L’interesse manifestato da BNP per l’acquisizione di Officine Zero rappresenta solo una porzione di un attacco generalizzato da parte di grandi privati che sta coinvolgendo tutto il quadrante di Portonaccio. Nella stessa via, accanto allo storico centro sociale Strike (che a ottobre ha festeggiato i suoi 15 anni di attività), stanno andando avanti i lavori per la realizzazione di un magazzino di stoccaggio su uno spazio recentemente acquistato da Amazon, mentre l’occupazione abitativa di “Casetta” –  per anni casa di tanti studenti, giovani lavoratori precari e migranti – il cui terreno è stato a lungo utilizzato dal colosso energetico Eni come luogo di sversamenti di rifiuti tossici, è stata sgomberata a luglio di quest’anno.

Si prospetta dunque un quadro preoccupante: il comune di Roma, il cui debito pregresso ammonta a più di 12 miliardi (dati del 2016)  chiama in gioco i grandi privati per realizzare ciò che non riesce a fare direttamente, all’interno di un processo che vede esclusi dall’ambito decisionale coloro che davvero vivono il territorio. Poco importa se queste trasformazioni non risponderanno ai bisogni reali e quotidiani degli abitanti: ciò che conta è fare cassa. Cambierà il quadrante e la banca, ma la storia si ripete in tutta Roma, come DINAMOpress ha spesso raccontato.

In questo contesto, ecco allora che il termine rigenerazione appare più che mai inadeguato e strumentale.

“Rigenerare” la città dovrebbe significare far sì che le tante anime radicate nel tessuto urbano, possano esprimersi, svilupparsi, e crescere ancora di più. Significa dare spazi a chi li vive quotidianamente, a chi, attraverso processi di decisionalità dal basso, li mette in comune per goderne collettivamente. Significa lasciare che le trasformazioni urbane siano dettate dai cambiamenti di un corpo organico, vivo, che prende la propria linfa vitale dagli stessi soggetti, in continuo mutamento, che lo compongono. Come rispondere dunque a chi ci dice che per rigenerare la foresta amazzonica bisogna abbatterne tutti gli alberi e ricoprirla di cemento per evitare che cresca ancora del verde? Difendendo l’esistenza di quegli alberi, non stancandoci mai di chiedere ancora più ossigeno.