Barcellona: «La regolamentazione abbassa i prezzi, ma lascia spazio per chi vuole aggirarla»

Il Sindicat de Llogateres [Sindacato degli Inquilini – ndt] della Catalogna lancia un gruppo di analisi e di ricerca con uno studio sull’effetto del contenimento degli affitti generato dall’applicazione dei tetti massimi agli affitti previsti dalla legge sulla casa.

Per ora, la Catalogna è stata l’unica comunità autonoma della Spagna ad aver dichiarato zone di stress abitativo applicando la regolamentazione dei prezzi degli affitti, ma presto aderiranno anche alcuni comuni baschi. Lo scorso 9 ottobre, i tetti massimi agli affitti sono entrati in vigore in altre 131 città catalane oltre Barcellona. In totale, 271 comuni della comunità autonoma hanno introdotto regolamentazioni in materia e gli effetti di questi tetti sui prezzi e sull’offerta di appartamenti non hanno un’unica lettura.

Il rapporto pubblicato dal Sindicat de Llogaters si basa sui dati resi pubblici all’inizio di ottobre dall’Institut Català del Sòl (Incasòl) [Istituto Catalano del Suolo, ente pubblico che si occupa di urbanizzazione produttiva e edilizia residenziale – ndt], una fonte di informazioni molto più attendibile di quella fornita dai grandi portali immobiliari che si basano soltanto sui prezzi delle nuove offerte registrate sulle loro piattaforme, mentre l’Institut Català del Sòl dispone dei dati sull’evoluzione di centinaia di migliaia di contratti di affitto.

La conclusione principale del rapporto pubblicato coincide con quella del Dipartimento dell’Edilizia Pubblica della Generalitat: i prezzi degli affitti regolamentati nelle zone dichiarate sotto stress abitativo sono diminuiti durante il primo trimestre di applicazione della legge sulla casa, mentre nelle zone non regolamentate il prezzo degli affitti ha continuato a salire.

Il prezzo degli affitti regolamentati cala in Catalogna

I dati dell’Incasòl mostrano che gli affitti regolamentati nelle aree attenzionate sono diminuiti in modo significativo, mentre gli affitti non regolamentati sono aumentati da quando è entrato in vigore il tetto agli affitti. (Source: Sindicat de Llogaters / Incasòl elaborazione El Salto).

I dati dell’Incasòl rivelano che dall’entrata in vigore del tetto agli affitti, i contratti regolamentati nelle zone sotto stress abitativo sono calati sensibilmente mentre quelli non regolamentati sono saliti. Secondo il rapporto, la riduzione dei canoni di locazione coincide con l’applicazione dei tetti nel secondo trimestre del 2024. Nello specifico, la riduzione dei canoni di locazione nei comuni regolamentati ha raggiunto il 2,3%, mentre nelle località non considerate sotto stress abitativo gli affitti hanno continuato la tendenza al rialzo, con una crescita del 3,3%.

Il calo dei prezzi degli affitti regolamentati è stato generalizzato in questo secondo trimestre del 2024 con alcune eccezioni come Badalona o Sitges, dove si è registrata una «crescita illimitata». Nel periodo precedente l’entrata in vigore dei tetti agli affitti (cioè tra la pubblicazione della legge sulla casa nella Gazzetta Ufficiale Spagnola nel maggio 2023 e l’effettiva applicazione di tali limitazioni) gli affitti avevano registrato un forte aumento. Tuttavia, in alcune località come Barcellona, Santa Coloma de Gramenet, Terrassa o Mataró, la riduzione dei prezzi ha compensato questo aumento precedente all’entrata in vigore della regolamentazione degli affitti.

In altre località a spiccata vocazione turistica, come Castelldefels e altri comuni dell’area metropolitana di Barcellona come Sabadell o Hospitalet de Llobregat, si è verificata una riduzione dei prezzi degli affitti a partire dal primo trimestre del 2024, anche se il confronto con il periodo precedente all’approvazione della legge sulla casa mostra «affitti medi nettamente più alti». I dati indicano che l’efficacia delle limitazioni varia da una località all’altra.

Una prima analisi, indica il Sindicat de Llogateres, «dimostra che le zone turistiche o con maggiore attrattività per gli affitti a breve termine hanno resistito meglio alla pressione normativa». È il caso di Sitges e di altre città dove i proprietari «evitano l’applicazione delle limitazioni grazie alla conversione dei contratti in altre tipologie come gli affitti stagionali».

Variazione annua del numero di contratti in Catalogna

Il tetto ai canoni di locazione ha accentuato la riduzione del numero di nuovi contratti regolamentati rispetto a quelli non regolamentati. Tuttavia, non si può parlare di una riduzione generalizzata dell’offerta. (Fonte: Sindicat de Llogaters / Incasòl su elaborazione El Salto).

Il tetto agli affitti ha aumentato la riduzione del numero di nuovi contratti regolamentati rispetto ai non regolamentati. Tuttavia, non si può parlare di riduzione generalizzata dell’offerta.

Dubbi sul calo dell’offerta

Negli ultimi anni, la norma è stata il calo globale del numero di nuovi contratti ed è continuata anche dopo l’entrata in vigore della regolamentazione degli affitti. Ancora una volta, Incasòl fornisce dati molto più completi di quelli disponibili sui portali immobiliari.

I cali maggiori degli affitti si sono verificati nell’area metropolitana di Barcellona: a Santa Coloma, Sabadell e Terrassa il calo dei nuovi contratti è stato di circa il 30%. In alcuni quartieri di Barcellona come Gràcia o la Ciutat Vella, i nuovi contratti sono diminuiti del 25%. Nel frattempo, nei quartieri con una minore offerta  infrastrutturale come Marina del Prat Vermell e Torre Baró, il calo del numero di nuovi affitti raggiunge il 60%, «indicando un improvviso cambiamento nella rotazione degli immobili».

Questa diminuzione di nuovi contratti non significa necessariamente che il numero totale dei contratti sia inferiore, ma piuttosto che «la rotazione è minore». A Barcellona, la firma di nuovi contratti è diminuita del 19,3% mentre il numero totale dei contratti è cresciuto del 2%.

La stessa cosa, precisano, si è verificata nel 2022: i nuovi contratti sono diminuiti del 16% ma i contatti totali sono cresciuti del 5,1%. Di fatto, il numero totale delle case in affitto negli ultimi sette anni non ha mai smesso di crescere tranne che nel 2020, anno della pandemia. Nell’ultimo decennio, il numero totale degli appartamenti in affitto nella capitale catalana è aumentato del 92,8%. La lunga durata dei contratti precedente al 2019, anno in cui è entrata in vigore la riforma della Legge sulle Locazioni Urbane, è una delle cause principali di questa minore rotazione.

Tutto questo non cancella il fatto che la riduzione dei nuovi contratti sia aumentata con l’applicazione della legge sulla casa, diminuzione che è stata «più drastica del solito». Una delle cause principali di questo forte calo è l’esplosione degli affitti stagionali e degli affittacamere, che non sono regolamentati dalla legge e che Incasòl non include nei propri dati.

Già prima dell’entrata in vigore della regolamentazione, un rapporto dell’Osservatori Metropolità de l’Habitatge [Osservatorio Metropolitano sull’Abitare – ndt] mostrava come tra giugno 2022 e giugno 2023 i nuovi affitti stagionali di Barcellona erano cresciuti quasi del 50% in quartieri come la Sagrada Familia, fino a 40 % in alcune zone dell’Eixample e più del 30% nella Ciutat Vella.

«I dati confermano che gli affitti sono diminuiti dove è stata applicata la regolamentazione dei prezzi e che non è certo che ci sia un calo generalizzato dell’offerta», spiega Enric Aragonès, portavoce del Sindicat de Llogaters.

«Quello che invece vediamo è un aumento degli affitti stagionali per aggirare il regolamento, cosa che rende difficile anche l’accesso agli affitti stabili».

La regolamentazione degli affitti abbassa i prezzi, ma la legge «ha lasciato un buco in modo che chi vuole possa infilarcisi». Per Aragonès, quello che succede con la legge sulla casa non è una novità: «È un altro esempio di cosa succede quando si ottengono delle conquiste: i governi si dànno da fare per indebolirle, le applicano senza troppa convinzione o aprono le maglie in modo  che chi vuole le possa attraversare».

L’insofferenza nei confronti delle politiche abitative sperimentata a Madrid nella manifestazione del 13 ottobre ha avuto la sua replica a Barcellona il 23 novembre. «Perché dobbiamo fare molto di più per abbassare gli affitti a livelli ragionevoli», sintetizza Enric Aragonès.

Articolo pubblicato su El Salto Diario. Traduzione a cura di Michele Fazioli per DinamoPRESS

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